[摘要] 为了进一步坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，6日，住建部、国土资源部再推政策，以全国为范围进一步明确楼市分类调控管理目标。根据文件，全国城市将根据商品住房库存消化周期被分为三档，执行不同的商品住房用地供应政策。
为了进一步坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，6日，住建部、国土资源部再推政策，以为范围进一步明确楼市分类调控管理目标。根据文件，城市将根据商品住房库存消化周期被分为三档，执行不同的商品住房用地供应政策。
为此，想必同证券君一样，大家都会关心，哪些城市未来土地供应将会“紧缩”？哪些城市的土地供应则有望“宽松”？证券君特意综合了70个主要城市的库存消化数据（来自第三方机构），以及业内人士的观点，为大家提供解读。
住建部和国土资源部6日公布的一项楼市调控新政有望“一药治多症”。这个政策的核心就是以库存消化周期分档次，周期短的要扩大供地，周期长的要停止供地。“从供求关系入手，这就对症下药了。下一步就看地方政府执行力，看住建部问责力度了。”有地产界人士如此评价。
据易居研究院实时统计显示，70个重点城市中，有45个城市的库存消化周期在12个月以下（含12个月），这些城市至少需要“增加土地供应”，其中南京等6个城市“不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏”。
01对症下药
4月6日，住房城乡建设部和国土资源部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》（建房[2017]80号），提出坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，强化住宅用地供应“五类”调控目标管理。
根据《通知》，住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模。去库存任务重的城市要减少以至暂停住宅用地供应。各地要根据商品住房库存消化周期，对消化周期在36个月以上的，应停止供地。36-18个月的，要减少供地。12-6个月的，要增加供地。6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。
接受记者采访的地产界人士均“点赞”上述政策。中原地产首席分析师张大伟认为，这次政策明确了库存与土地供应的关系，用库存消化周期明确了市场土地供应的节奏。利用土地市场调控做加减法，库存多的减少土地供应，土地少的增加供应。
“这条政策针对性，把握住了行业症结，思路和方法很对，就看地方政府能否落实。”明源地产研究院首席研究院刘策表示，“一个看地方政府有没有积极性，因为会影响到财政收入；另外一个要看有些城市是否具备新增土地供应的条件。”
亦有部分受访者认为，去库存周期短的城市大多数是一些热点城市，这些地方就算增加供地，仍会被开发商哄抢。
02热门名单
按实时规定，有哪些热点城市需要“显著增加供地，要加快供地节奏”的呢？
记者从易居研究院获得的一份统计数据显示，南京、杭州、合肥等热点城市在过去六个月的平均去库存周期都在6个月以下，而北京、上海、广州的平均去库存周期在6-12个月，深圳的平均去库存周期在12-18个月。
上海的去库存周期竟然长于杭州等地，这是否有悖于常识？这数据究竟是如何统计出来的？对此，有业内人士指出，上海调控力度较大，导致成交量下降，这可能使得统计出来的数据跟真实供求不太匹配。
必须一提的是，上述统计数据仅为一家之言，易居研究院亦表示，“去库存周期即存销比=当月新建商品住宅库存量/最近六个月新建商品住宅销售面积的平均值。其中表格中的“销售移动平均”即指最近六个月新建商品住宅销售面积的平均值。”
有分析人士告诉记者，关于库存消化周期的算法，不同的机构有不同的算法。为此，住建部和国土部有必要就库存消化周期具体的计算方法和标准进行“统一”。
03还需问责
值得注意的是，在国家调控的大背景下，目前许多城市已经相继出台了2017年的供地计划。比如南京2017年国有建设用地供应计划总量在2800公顷左右，其中新增建设用地控制在1600公顷左右。2017年南京土地供应计划中房地产开发用地700公顷（其中商品住宅用地530公顷，商办用地170公顷）。而北京2017年安排的国有建设用地计划供应总量为3900公顷，其中住宅用地610公顷，商服用地310公顷。
业内人士指出，部分热点城市在土地供应的计划和落实方面存在着脱节的问题。供地计划做得比较多，但计划完不成的情况比较普遍。事实上，一些城市既然列了相关的年度供地计划就应该不折不扣的执行，同时要将年度供应量细化到月度，并向社会予以公布，如果完不成，监管层也应负起责任果断问责。
“国土部此次政策提到了土地供应的分类调控目标，这是最近土地政策的首创。通过挂钩去库存周期、房价等指标，使得各城市供地的计划更具科学性和合理性。接下来就看国土部是否就此制定相应的问责机制了。”上述业内人士如此说。
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