[摘要] 常州二手房交易全过程 超实用必须收藏
1.前期看房
卖方登记房源信息，买方明确自己购房的需要，中介带领看房，寻找匹配房源。
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2.签三方合同
买卖双方达成交易意向，交定金，买卖双方及中介签订三方合同，一式三份。条款中一般都会规定清楚首付以及贷款金额数目，以及中介费用和各项税费承担方式作出规定。
当事人：买卖双方、中介
地点：中介门店
流程：买卖双方在中介公司签署三方合同，买家预付定金，买卖双方支付中介
所需材料：买卖双方身份证、户口本、房地产经纪合同、房产证
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3.提前还贷
如果购买的二手房还没有还清贷款，则需要向银行提出提前还清贷款申请，将房产证解押，才可以进行之后的流程（如果购买的二手房贷款已经还清贷款，则可跳过3、4这两个步骤）。
当事人：卖方
地点：银行
流程：提交提前还贷申请——银行审批（快的话1周左右，慢的话则要10-20天）——结清贷款，拿到结清证明及房屋他项权证
所需的材料
1）身份证件
2）借款合同
取回的材料
1）结清证明
2）房屋他项权证
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4.解押房产
结清贷款之后，一定不要忘记去房产局解抵押这个环节，这样自己的房产才可以说完全是属于自己的财产。
当事人：卖方
地点：房产登记中心
所需的材料
1）身份证件
2）房产证
3）结清证明
4）房屋他项权证
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5.网签备案
常州所有的二手房过户必须到能够有网签备案资质的中介公司做网上备案，所以必须先进行网签，一般来说，中介公司可以直接把网签合同打印出来，给买卖双方签字即可。网签结束需要特别注意的是，湖塘的房子如果过户之前物业费没有交清，网签也是通不过的。所以网签之前也需确定物业费用已经缴齐。
当事人：中介
地点：有资质的中介公司
所需的材料
1）《存量房买卖合同信息表（自行成交）》（当事人已签字或盖章）
3）买卖双方自行办理的，提供身份证件原件
4）委托他人办理的，提供授权委托书、委托人身份证件复印件及受托人身份证件原件
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6.贷款预审
二手房过户需要贷款的，一般来说，中介都会带领买房，在过户之前去银行办理预审，银行审核客户的信用记录，如遇到有信用不良记录的客户是不能过户的；
需要公积金贷款的客户，过户之前也要去公积金管理中心审核一下是否符合公积金贷款的条件；
如需要组合贷款的，过户之前也要先去银行审核客户的信用，同时也要审核客户符不符合公积金贷款。
当事人：买方、中介
地点：银行
所需的材料
1）房产证
2）信用报告
4）公积金缴存证明
5）身份证件
6）如果是首套房，还需有首套房证明
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7.办理过户
贷款审核通过之后，就可以进行房产证过户了；一般来说，过户手续完成，拿到收件单，买方就可以支付首付，和银行签订贷款合同了。
当事人：买卖双方及中介
地点：常州市房产登记中心（延陵中路21号）
过户流程：办理房屋维修基金证明（3楼房屋维修基金窗口）——房产交易中心填写申请表——双方到3楼窗口签字——交税（交税的时候税务会有价格出来，保留价格证明，贷款时作为评估价格凭证需交给银行）——回到窗口，递交税单——领取收件单（须保存好，凭此领取房产证）
备注：在常州申请房屋转移登记时，应当向房屋登记机构提供已经足额交存维修资金的相关凭证，因此过户前必须要先办理已经缴纳维修资金的证明。
所需的材料
1）网签买卖合同，原件2份；
2）房产证，土地证，原件；
3）买卖双方身份证明（出示原件，收复印件）；
4）婚姻状况证明（出示原件，收复印件，单位免此项）；
5）代理人身份证件（出示原件，收复印件，委托他人登记的提供）；
6）委托公证书（委托他人登记时提供）
7）房屋维修基金证明（房产登记中心3楼有专门的房屋维修基金窗口）
8）企业法人营业执照或事业单位法人证书、行政机关法定代表人任命书（出示原件，收复印件，企业过户时需提供）；
需缴纳的费用
过户税费及手续费
卖方缴纳
营业税及其附加：1）房产证未满五年的，都需要缴纳总房价的5.55%；
2）房产证满5年的，并且面积在144（含）以上的需要缴纳房产交易盈利部分的5.55%；
3）房产证满5年的，并且面积在144以下的不需要缴纳。
个税：住宅（全额的1%或差额的20%，家庭满五年住房免征）；非住宅（差额的20%）
交易手续费：住宅：3元/平方米；非住宅：5元/平方米
买房缴纳
契税：首套房契税住房面积90㎡以内按1%征收，面积在90㎡（含）——144㎡按1.5%征收，面积在144㎡以上（含）按3%征收；二套房契税无论面积大小都按3%征收，非住宅也是3%。
产权登记费：住宅（80元/套），非住宅（550元/套）；工本费（10元/本）
交易手续费：住宅：（3元/平方米），非住宅（5元/平方米）
调档费：如果要开具首套房证明，还需要支付调档费用（开具首套房证明地址：常州市房产登记中心二楼首套房窗口）
备注：所交的税费价格都是由物价局统计出来的，一般来说，中介都会预先算出评估价格，但实际交税价的话，还是以纳税窗口的那里审核的价格为准。
如果中介报的价格高于交税窗口的价格，那么交税就能直接通过；如果中介报的价格低于交税窗口的价格，那么交税就按照窗口那里审核的价格为准。
2）签订贷款合同费用
建行350元；其他银行280元。
3）接轨费用
如果是房改房要上市交易，还需要进行接轨，费用是40元/平方米；普通二手房则不需要缴纳。
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8.支付首付，签贷款合同
拿到收件单后，买方支付首付费用，之后就可以和银行签订贷款合同了。
当事人：买卖双方，中介，银行代表
地点：银行
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9.评估房价
申请银行贷款，必须要找到专门的评估公司出具一份房产评估报表。因为常州不少中介公司都是有专门的评估公司的，买方可以直接交给中介来代办。
需要注意的是，银行在贷款的时候，从网签价格、交税价格以及评估价格这三个价格中取值计算贷款额度。一般来说，这三个价格中的都是网签价格，所以银行的贷款都是以网签价格为准的。所以，常州一般都是在过户之后才进行评估房产。
而如果买方想要把价格做高的话，则需要事会问号评估公司价格。
当事人：中介
地点：评估公司
须携带的材料
1）房产证（复印件）
2）土地证（复印件）
3）网签合同（复印件）
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10.办理土地证
10个工作日后，凭收件单领取房产证（有了房产证，就可以进行物业交割了），凭借房产证，就可以去常州国土资源局办理土地证了。
当事人：买卖双方及中介
地点：常州市国土资源局：常州市新北区太湖东路103号1号楼
备注：这个地址只适用于常州市区，如果是武进区的房产，因为武进区有多个土地登记处，所以办理前需要了解清楚土地证的登记地点，避免白走一趟
所需的材料：
1）房产证
2）原土地证原件
3）交易合同
4）双方身份证明
5）契税发票
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11.办理贷款手续，排期下款
两证齐全之后，就可以去银行或者公积金中心办理贷款手续，排期下款。还有需要特别注意的是，只要涉及到公积金贷款的，都需要在贷款审批通过之后，办理担保手续。
公积金贷款担保注意事项
二手房、现房贷款在办理担保手续时需提供房屋所有权证原件、土地使用权证原件。
住房公积金贷款（含组合贷款）一般都采用常州房屋担保置换有限公司保证担保。（常州房屋担保置换有限公司就在公积金中心旁边，工作人员一般都会直接指引）担保公司同意担保后，缴纳相关费用之后，公积金中心就会通知受托银行将贷款资金划至指定的收款帐户。
常州公积金的担保费用的收费情况是：
贷款期限五年内（含五年），担保费率为0.5%；
贷款期限在六至十五年的（含十五年），担保费率为0.55%；
贷款期限在十六至三十年的（含三十年），担保费率为0.6%；
当事人：买方、中介
地点：银行或者公积金中心
所需的材料
银行商贷手续所需的材料
1）房产证、土地证（原件）
2）身份证件
3）卖方账户
4）房产评估报表
5）婚姻状况证明
公积金贷款及担保所需材料
1）房产证、土地证（原件）
2）身份证件
3）卖方账户
4）婚姻状况证明
5）户口本
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12.银行下款，验收房子，交割物业
一般来说，等到贷款下来，买方就可以验收房子，确认没有问题，就可以正式入住了。物业交割其实在拿到房产证的时候就可以进行了，但是一般还是会选择在正式收楼之后一起交割。
物业交割需要注意，卖方的物业费用是否结清，当然这个是之前就确认清楚，避免不必要的麻烦。
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