[摘要] 目前的写字楼市场似乎并存着两种截然相左的局面。一方面是“创客经济”带动“新三板”的火爆,进而催生了办公楼市场的消费量;另一方面则是持有和交易环节的高成本,使得不少投资者欲离场。
目前的写字楼市场似乎并存着两种截然相左的局面。一方面是“创客经济”带动“新三板”的火爆，进而催生了办公楼市场的消费量;另一方面则是持有和交易环节的高成本，使得不少投资者欲离场。
郑州写字楼市场究竟面临着怎样的境遇?业内人士认为，写字楼物业目前更加适合自用+长期持有型客户投资。
“创客经济”催生写字楼新需求
一方面，“创客经济”的兴起，直接带动了“新三板”的火爆。带着高科技、高价值标签的“新三板”，从2015年年初到现在，以平均每天6-7家企业挂牌的速度飞速发展着。而随着相关政策的出台，“新三板”还将在未来很长一段时间内，持续这种爆棚的发展态势。
记者了解到，2015年，我省企业在新三板上市热情勃发。仅元旦过后，就已经有18家企业挂牌新三板。从去年1月新三板扩容，到今年3月16日，我省已经有73家企业在新三板挂牌。
而上市成功后，不少企业都面临着重新选择办公场所的问题，而这其中多数腰包鼓起来的企业都倾向于购买半层或者整层高品质写字楼，这也催生新一轮的商务写字楼需求。
另一方面，在政府支持全民创业的时代背景下，“创客”们也对中低端写字楼产生旺盛需求。“其实作为初创企业，需要的是一个低成本、便利化、轻资产的创新创业空间，一方面降低初创风险，一方面更能为创业提供多方面的帮助。”创客马先生表示。
持有交易成本高，投资者欲离场
虽然创客经济的火热催生新的商务办公需求，推动了写字楼的销售，但同时，持有和交易环节的高成本，使得不少投资者欲离场。
RET睿意德郑州公司一名负责人表示，交易成本是写字楼持有变现的重要影响因素。按照现行标准，交易时，业主除了需要缴纳交易额也就是转让价的0.35%，还要缴纳增值部分的营业税、个人所得税、城市建设维护等合计25.6%+土地增值税30%至60%，购买者则需要缴纳约4.35%的税费。
“首先是投资者的认知在提升，高昂的租赁和交易税费成本使得短期投资型的投资者减缓了跟进。其次是目前大量的供应和交房后空置率高的情况使得投资者选择了观望。另外，股市和互联网金融等其他投资渠道的崛起也是资金抽离的重要原因。写字楼物业目前更加适合自用+长期持有型客户。”一名业内人士表示。
期待郑州写字楼更多人性化细节
据RET睿意德调查，经历了高铁片区的集中开发，郑州写字楼市场供应逐渐减少，从2012年的187万㎡、2013年的222万㎡减少到了2014年的126万㎡。
郑州同致行新数据则表明，4月份，郑州市办公用房供应4.37万㎡，去化12.45万㎡，截止到2015年4月底，郑州市办公用房库存量达144.5万㎡，三个月以来一直呈现出供不应求的局面，办公用房库存量有所下滑。
“目前郑州写字楼的硬件配置和物业服务上实际已经接近一线城市水平，但在人性化服务和细节方面仍有提升空间。”RET睿意德分析，例如针对目前创客文化所提供的产业集聚、交流和服务等功能;针对企业员工更细致的配套，诸如楼宇内的便利店、幼儿园、午托班、特长班等服务功能。
另外，写字楼的商业生态和体验也有一定提升空间。多数企业员工和商务来往客户，需要搭配咖啡、轻餐饮等商业服务功能的室外步行休憩空间和沟通交流场所，而郑州目前高铁片区常见的裙楼式和单栋物业的形式，无法提供较为舒适的商业消费场所。
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